Fiche n°4 : La SCI, ou comment ne pas se faire déplumer !

Acheter un appart’ ou son cabinet en Société Civile immobilière (SCI), c’est possible. Et encore mieux vaut prévenir que pâtir, la SCI peut vous permettre d’éviter le pire.

Quésaco ?
Stricto sensu, la société civile immobilière (SCI) a pour objet l’acquisition, la construction ou la gestion d’un ou plusieurs immeubles dans le but de le(s) louer à un tiers ou de le(s) mettre à disposition gratuite de ses associés.
Solution idéale pour gérer son patrimoine, la SCI peut aussi être utilisée pour son domicile comme pour son cabinet.

Côté perso, prévention du risque de chute
La SCI est une société, divisée
en parts sociales réparties entre associés au prorata de leur apport en capital. L’associé peut donc être votre partenaire de vie privée.
Finis les aléas de l’indivision pour votre nouveau couple en concubinage sans mariage si vous avez acheté en SCI l’appart’ de votre vie ! En cas de coup dur, séparation, décès, pas besoin de tribunal pour attribuer à qui revient le bien.
En un mot, si ça craque, personne ne peut exiger de dissolution de SCI. Soit vous revendez et partagez, soit vous rachetez ou faites racheter les parts de votre ex… associé(e) ou de ses héritiers.

En plus, en cas de SCI, les frais de transfert des parts sont moins élevés que dans le rachat d’une soulte.

Côté libéral, protection contre les mauvaises associations
Le cabinet aussi peut être acheté en SCI.
Même principe : pas d’indivision et donc pas de déconvenue en cas de malentendu. La SCI permet aussi de séparer activités et patrimoines (vie et patrimoine privé, activité et patrimoine professionnel).
En plus, la SCI peut profiter à tout nouvel associé (ou conjoint). vous pouvez même inciter ce dernier à rester en lui proposant de percevoir des parts à l’ancienneté pour se constituer une retraite bien méritée.
Attention, la gestion d’une SCI permet une multitude de montage pour optimiser sa fiscalité. Faites bien appel à un professionnel pour vous conseiller.
Et maintenant, ne reste plus qu’à trouver par quel investissement commencer...

En pratique,
D
ans le cas d’un achat à 2 à 50/50 :
Un appart de 200 000 € acheté 5 ans auparavant avec 180 000 € de crédit.

Sans SCI
Rachat de soulte : 7,5 % de 100 000 € = 7 500 €

Avec SCI
Rachat des parts : 5 % de la valeur des parts (35 000 €) = 1 750 €

Remarque
Valeur d’une part = (valeur de l’appart' – crédit restant dû) / 2 (200 000 € - 130 000 € / 2 = 35 000 €)

Olivier Savy
Courtier des jeunes médecins (nicaea)

Portrait de Olivier Savy
article du WUD 4

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