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Alors locataire ou propriétaire ?
La réponse va dépendre de votre projet professionnel. Si l'on a la nécessité de devoir changer de local professionnel à court ou moyen terme, on peut se poser la question de rester locataire pour garder de la souplesse.
Si on est locataire, l’élément important est la qualité du bail professionnel qui va être rédigé avec le propriétaire, il va répartir les charges. Typiquement, on doit avoir un détail des charges à payer.
Petit point spécifique sur la taxe foncière : réglementairement, c'est bien le propriétaire qui doit la régler.
Mais le bail professionnel peut stipuler que cette taxe foncière soit à la charge du locataire.
Le bail professionnel a une durée de six ans et le préavis peut être donné par le locataire à tout moment, moyennant un préavis de six mois.
Le loyer de mon cabinet est-il soumis à TVA ?
Par principe, les locaux nus, c'est à dire non aménagés, ne sont pas soumis à la TVA.
Les locaux aménagés sont soumis à la TVA et c'est un point important pour les médecins puisqu’ils ne peuvent pas récupérer la TVA et si le montant du loyer est indiqué hors taxes, vous aurez 20% de taxes supplémentaires à assumer.
Donc veillez bien à vérifier la façon dont le loyer est stipulé dans votre bail, ainsi que les indices de révision du loyer.
J’achète mon cabinet, quelle société ?
Lorsque l'on est bien installé et qu'on a bien défini son projet professionnel, en termes de taille et de lieu d'exercice, il peut être judicieux de devenir propriétaire de son outil de travail. Ça permet d'être en sécurité par rapport à l'évolution de son activité professionnelle et à son lieu d'exercice.
Si on choisit d'acquérir son local professionnel, il est judicieux de ne pas l'acquérir en société d'exercice libéral puisque ça augmente la valeur des parts, ça augmente la valeur de l'actif.
Et si on a comme projet de pouvoir s'associer avec d'autres médecins, ils ne pourront pas participer en tant qu'associés sur ce local professionnel, ce qui peut poser un problème : vous serez obligé de les associer dans votre société d'exercice libéral, ce qui n'est pas forcément obligatoire
On vous conseille d'acquérir ce local par le biais d'une société spécifique qu'on appelle la société civile immobilière.
Nous reviendrons au cours d'une prochaine vidéo sur les différentes formes que peut prendre cette société civile immobilière (Impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés ou démembrement de parts sociales).
Concernant l'acquisition de votre local professionnel, se posera aussi la question du financement. Il faudra que le projet soit bien ficelé, bien monté, pour que les banquiers acceptent de vous faire confiance et vous prêtent les sommes nécessaires à cette acquisition
En résumé, avant d’acheter, il faut bien définir le projet professionnel actuel et futur.
Si tu décides d'acquérir ton local, je te conseille de l'acheter via une société dédiée, société civile immobilière ou exceptionnellement société par actions simplifiée, en fonction des circonstances.
Merci à Maître Dominique Decamps-Mini du Cabinet Theis 360 pour ses précieux conseils, pour la contacter : ddm@theisavocats.fr
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